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暗访5家房企长租公寓,才明白什么是有钱任性

导读 : “金九银十”是房企一年中最繁忙的时刻,今年虽然不例外但也有所不同,往年是老板忙着买房,今年却是房企慌着卖房。前几年房企的姿态还是很强势的,时代变了,渐渐顶不住压力了,买房送保时捷、降价打7折,烦恼着如何“活下去”。 大幅... [...]


暗访5家房企长租公寓,才明白什么是有钱任性


“金九银十”是房企一年中最繁忙的时刻,今年虽然不例外但也有所不同,往年是老板忙着买房,今年却是房企慌着卖房。前几年房企的姿态还是很强势的,时代变了,渐渐顶不住压力了,买房送保时捷、降价打7折,烦恼着如何“活下去”。

 

大幅打折楼盘,加重了购房者的观望情绪,楼市去化压力会越来越明显,楼盘的降价压力也会越来越大。楼市政策对买卖市场的打击,可以说是极大促进了住房租赁的发展,然而,对于还没站稳脚跟的公寓机构,大浪袭来,未必是件好事。

 

本次我们探访了上海5家房企旗下长租公寓,包含龙湖、朗诗、金地华东、佳兆业、新城控股,老面孔VS新人,看看他们怎么做长租。


从位置来看,5家公寓位置都比较偏,分别位于闵行区、普陀区、嘉定区远,距离上海中心位置的同情距离在1个小时左右。与龙湖、朗诗不同,本次参观的金地、佳兆业、新城控股旗下公寓项目,不仅是在上海布局的首家门店,更相当于该房企在长租领域的首个试点,具有极大的参考意义,让我们更加了解房企们进军长租公寓的现状。

龙湖冠寓(闵行公园店)

招牌logo及外立面

公区

一厅室

独立阳台

健身区

(可左右滑动图片)

2016年开业,距离5号线东川路800m,体量在380间左右,基本满租,产品主打一厅室,价格在2970元/月左右,押一付一,网络+公区100元/月,面积在15m²左右。

 

运营方面令人印象深刻,关于除了资金意外的费用部分,管家主动解释“不是服务费,是网络加公区水电费,我们没有服务费”,租金一直是敏感话题,主动说明合理的收费项,避免含糊不清的服务费,避免“变相涨租”的风险。除此之外,项目产品也非常有特点,外立面简洁舒适,在街上就可以看到每间房的独立大阳台,室内整洁功能齐备,主要是有阳台的加持,采光透气俱佳,非常舒适。

朗诗寓(闵行交大店)

招牌logo及外立面

入户大堂及公区

一厅室卧室

一厅室储物&操作台

健身区

(可左右滑动图片)

该项目在被朗诗拿下前就是某小品牌公寓,相对有些年代感,体量在90间左右,基本满租,产品主打一厅室,价格在2900元/月左右,押一付一,无其他费用,面积在20m²左右。距离5号线东川路将近2km,骑车10min距离,最大的优势是离闵行交大非常近,大多数学生租客。

 

该项目与朗诗寓一向沉稳的风格不一样,走廊处整面墙的绘画在昏暗的灯光下反而有些压抑,向管家沟通,该画是由艺术学生租客自发完成,笔者认为社区活动的终极目标,应该租客自发组织,而非公寓的自嗨,这才是公寓真正的粘性。

WeWa创享域(交通路社区)

独门大院

公区

一厅室卧室

储物及操作台

众创空间

(可左右滑动图片)

目前还未开放入住,房间正在消杀甲醛,仅还在预定阶段,能看到非常多的客人来看房,距离7号线新村路600m左右,体量超过400间,产品主打一厅室,价格在5500元/月左右,目前在打折,押一付三,无其他费用,面积在35m²左右。

 

该项目独门大院,园林设计现代舒适,生活配套一应俱全,完完全全是一个成熟的生活社区。最大特点是职住平衡,众创空间与长租公寓合体,众创空间工位价格在1500/月左右,与wework大体接近。租金价格比较高,总体而言,作为大社区概念,这个项目绝对是赚足口碑的试点旗舰。但论实际运营盈利方面,在淡季入市,还是会有些吃亏。


新橙寓(洪德路店)

招牌logo与外立面

一厅室卧室&储物

Loft客厅

影音空间

健身区房

(可左右滑动图片)

开业一个月,招租情况并不乐观,距离11号线白银路600m左右,体量200间左右,产品主打一厅室和loft,价格在2400元/月左右,目前在免费住一个月,押一付一,服务费200元,面积在35m²左右。

 

该项目产品角度非常平常,商业改造,外立面并无特点,甚至放大的logo,看起来并不精致。房间内较为整洁舒适,但是新橙寓强在自持,就在新城控股的商业地盘上,租金成本可以忽略不计,虽然项目招租情况未必很好,但是盈利模式一目了然,这也是房企最强大的地方。

8760城市菁英社区·春晓(南翔店)

招牌logo与外立面

入户大堂

一厅室卧室&储物

U型格局&中庭

活动区域

(可左右滑动图片)

目前还未开放入住,距离11号线南翔400m左右临街,体量140间左右,产品主打一厅室和loft,价格在4000元/月左右,目前在打折,押一付一,服务费300元,面积在35m²左右。

 

该项目在年轻的喜好方面非常用心,整体走流行文化的风格,外立面以工业风为主,公共空间舒适度高,房间面积大,储物空间多,性价比还算比较高。下班时间现场也并没有什么人气,据管家表示,该项目并不为盈利,仅为口碑。

首先,本次探访房企长租公寓,老面孔的冠寓、朗诗寓在运营方面一如既往的老练,而新人8760、创享域,在产品上极具爆发力,非常别致,然而同样作为新人的新橙寓,似乎不像房企公寓的感觉,表现得极为保守和稳健。

第一,从产品角度来看,房企公寓产品普遍品质较高,品牌意识均非常强,敢投入成本,房间、公共空间都经过了精心的设计,尤其是新生品牌,近乎不求盈利。

第二,从运营角度来看,新生品牌入市时机比较尴尬,面临租赁淡季,然而租金水平比周边高不少,目前空置率存在明显问题。

第三,从商业模式来看,像新城控股通过自持商业改造的长租公寓,不仅能盘活存量商业,成本相对较低,盈利空间较高,非常利于自身发展。

总而言之,房企旗下的长租公寓总能让人眼前一亮,然而目前房企新生品牌对于长租公寓业务并不成熟,初次尝试,加上行业竞争较大,入场时机较差,市场反响未必友好。

目前,前十房企均进入公寓,长租公寓已成为房企兵家必争之地


前十房企均高调进军长租公寓领域,要么已经融得巨资,要么已向媒体发出通告,或明或暗在进行着长租公寓的布局。截至2017年底,最早入局的万科泊寓已在全国覆盖29个一二线城市,累计获取房源数超10万间,累计开业超3万间,2018年将再增持10万间以上。

 

除此之外的大型房企,例如龙湖地产,截至2017年底,旗下冠寓也已进入北京、上海、广州、深圳、南京、苏州等16个城市,开业运营超过15000间。同时龙湖冠寓还定下了未来的目标:成为长租公寓品牌TOP3,并于2020年创造长租公寓租金收入达到20亿元。

房企进入长租公寓并非一帆风顺,截止至11月,超过230亿的房企融资被终止。

2017年末,转型长租公寓的房企就尝到了甜头,在没有任何实际项目的情况下,仅凭计划,关于住房租赁的融资就可以轻松获批。在此契机,大量房企跟风入局,同样也引起了有关部门的重视。

 

峰回路转,高层对于住房租赁资金监管逐渐加强,截至今日,超过230亿住房租赁债被“中止”与“终止”,合生创展的100亿,富力的60亿被终止,花样年的50亿被中止,这些房企中基本上连“长租公寓”概念都没提出,更别提落地和正常运营了。

 

于是,为增强运营能力,房企与公寓机构合作成了新的契机。

“保利未来域”品牌发布会震惊了行业,双方就开展人才公寓改造运营的合作达成长期战略合作,未来将共同成立合资公司,同时联合开发人才公寓品牌——“保利未来域”。未来域在公寓运营合作方面已有先河,曾与广州星河地产携手合作,就某广州项目租赁运营的产品定位及运营筹划进行了深度合作。

 

显而易见,房企公寓运营经验尚存不足,想要在住房租赁市场中博得一席之地,重新从0摸索,根本来不及。摸爬滚打过来的民营品牌公寓的运营优势得以体现,房企通过合作或并购的方式发展旗下公寓品牌,将成为明年重要的方向。

 

总而言之,房企大规模入局长租公寓,宣告真正拼资本、拼实力、拼运营的长租公寓时代到来了,这是个最好也是最坏的时代,一方面,市场竞争的压力更大了,另一方面,有些机构可以解套了。


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来源:房东东

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